マンションの販売価格は
どのように決まっているのか？
そもそも「販売価格」自体が、
適正かどうかなんて素人分からないよね。
その原因は
「内訳が分かっていないから」
「だから、何千万もの大金を払っているが、
一体何に使われているのか分からない。」
もしかしたら
あなたは「不安」を感じているかもしれない。
しかし
あなたが、こんなふうに販売価格が決まっているのか。
と納得することが出来れるのであれば、
少しは安心するのでないだろうか？
そこで
今回は、あなたの購入したいマンションの
「販売価格」がどのように決定されていくか
お伝えしていこう。
まず
大きく分けて、マンションの事業費は
・建設費用
・土地の取得費用
・販売費用
・販売会社の経費
・利益
の５つで構成されている。
その中でも
一番、割合が大きいのが「建設費用」である。
大体、全体の事業費の４～６割を占めている。
なぜ、そんなことが分かるのか？
それは
過去に、マンションの販売価格を
全て足したことがあるからである。
販売価格を全て足すと、売り主に入るお金。
つまり、マンションの事業費である。
でも
建設費用、パーセンテージ少なすぎじゃない？
というのが、率直な感想。
なぜなら
色んな建物の種類の中で、「マンション」が
一番儲からないジャンルだから。
一生懸命頑張って建設しても、雀の涙しか
利益が残らないことが多いから。
だって
土地代や販売費用全部足しても
そんなに費用かかるか？
という疑問が、
建設会社の立場として、私はいつも疑問だった。
例えば
利益が１０％くらいだとすると
販売価格の合計額が１０億円くらいなら
・建設費用 … ５億円
・土地の取得費用 … ２億円
・販売費用と販売会社の経費 … ２億円
・利益 … １億円
位なのかな？
と、想像する。
この辺りは申し訳ない。
建設会社の立場からすると分かりません。
しかし
実は、この中で、
あなたの購入するマンションの販売価格に
反映されやすいものがある。
それは
「土地の取得費用」である。
どこかの会社が潰れたり、資金難で安く手放した。
とか、その土地の情報はマンションを建設してる間に
いろいろ噂が聞こえてくることがある。
そこから見えてくるものは
「以外と安いなここのマンション」と感じる物件は
土地が安く手に入っている場合が多いという印象。
だから
例えば、土地が安くてに入れば「販売価格」に
反映したりしているので、売り主も「暴利はむさぼってはいない」
と感じるよ。
つまり
マンションの販売価格は、大きく分けて
・建設費用
・土地の取得費用
・販売費用
・販売会社の経費
・利益
で構成されている。
その中で、一番割合が大きいのは「建設費用」で
約４０％～６０％くらい。
更に
あなたの購入したいマンションの販売価格に
反映されやすいものは「土地の取得費用」である。
また
今後のマンションの価格の動向については
この記事を合わせて読むと、
「いつ行動を起こすべきか？」が分かるよ。
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